三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題

　　正確確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果公允表述的基礎(chǔ)。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對(duì)象應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高等因素確定，而且一個(gè)成本核算對(duì)象只能計(jì)算出一個(gè)單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

　　對(duì)單體開發(fā)項(xiàng)目來說，一般以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。但對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，尤其是同一項(xiàng)目有不同的功能區(qū)，成本核算對(duì)象如何確定？實(shí)務(wù)中存在以項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，待項(xiàng)目建成后再按一定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項(xiàng)目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計(jì)不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，會(huì)導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價(jià)格和租金價(jià)格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會(huì)計(jì)上的配比原則。實(shí)務(wù)中還有一種做法是先將整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象歸集各功能區(qū)成本，然后根據(jù)各功能區(qū)的情況估計(jì)一個(gè)比例來分割不同功能區(qū)的成本，即從一個(gè)成本核算對(duì)象計(jì)算出兩個(gè)或多個(gè)單位成本，這種做法一方面會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導(dǎo)致企業(yè)對(duì)各功能區(qū)單位成本的人為的調(diào)節(jié)，不利于保證會(huì)計(jì)信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區(qū)確定成本核算對(duì)象，從一個(gè)成本核算對(duì)象計(jì)算出一個(gè)單位成本。這樣既能滿足會(huì)計(jì)信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)核算問題

　　土地增值稅是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人根據(jù)土地增值額及超額累進(jìn)稅率計(jì)算交納的稅種，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。 一些房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際核算時(shí)，簡(jiǎn)單套用財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》，在銷售一個(gè)項(xiàng)目的部分房地產(chǎn)時(shí)，根據(jù)一定的會(huì)計(jì)資料估計(jì)應(yīng)交納的土地增值稅，并在“應(yīng)交稅金” 帳做出記錄。在項(xiàng)目全部銷售完成時(shí)或原來基于估計(jì)的情況發(fā)生變化時(shí)，可能需要對(duì)先前記錄的“應(yīng)交稅金” 賬戶進(jìn)行調(diào)整，如需要沖回原有賬面記錄的應(yīng)交土地增值稅。這種做法，一方面企業(yè)在沒有相關(guān)外部法律文件的許可下自行調(diào)整應(yīng)交稅金賬戶不符合一般通行的做法，另一方面不利于稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收征管工作。由于土地增值稅是以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。所以如果在房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象沒有完成銷售以前，為正確核算各期經(jīng)營(yíng)成果而計(jì)提相關(guān)土地增值稅時(shí)應(yīng)先記入預(yù)提費(fèi)用賬戶，待最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象銷售完成，滿足土地增值稅的計(jì)繳條件時(shí)，清理預(yù)提費(fèi)用賬戶的相關(guān)明細(xì)科目，并將原計(jì)提的預(yù)提費(fèi)用轉(zhuǎn)入應(yīng)交稅金科目，并以應(yīng)交稅金科目有關(guān)明細(xì)賬戶核算的金額申報(bào)、計(jì)繳土地增值稅。（中國(guó)會(huì)計(jì)網(wǎng)）