人們不容易看到房地產(chǎn)企業(yè)對社會的貢獻(xiàn)。按照能量守恒定理或經(jīng)濟(jì)學(xué)一般均衡原理，有人歡喜就會有人愁，有人暴富就必然有人被掠奪
“地產(chǎn)大亨應(yīng)該清楚自己對社會的貢獻(xiàn)是非常有限的，而我們實(shí)在不容易看到房地產(chǎn)企業(yè)對社會的貢獻(xiàn)在什么地方。”2月26日下午，聲稱無意間闖入房地產(chǎn)“口水泡沫”中的曹建海對記者這樣說。他是中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任。
曹建海曾經(jīng)研究過房地產(chǎn)投資、中國土地制度和土地利用效率等問題，現(xiàn)又主要研究工業(yè)經(jīng)濟(jì)，對兩種企業(yè)他都了解，所以，他認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的老板是幸運(yùn)的，因?yàn)橹恍枰圃鞓I(yè)企業(yè)1%的員工，就可以運(yùn)作與它們同等銷售規(guī)模的企業(yè)。“年銷售收入4億~5億元的房地產(chǎn)企業(yè)，其管理問題的復(fù)雜程度只相當(dāng)于一個(gè)年銷售收入500萬元的小型工業(yè)企業(yè)，這種銷售規(guī)模剛剛達(dá)到國家統(tǒng)計(jì)局確定的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。”
房地產(chǎn)不是一個(gè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)
“一些老板認(rèn)為房地產(chǎn)是一個(gè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)，但我說真正的生產(chǎn)環(huán)節(jié)在建筑領(lǐng)域，”曹建海的觀點(diǎn)肯定會刺激許多房地產(chǎn)的“腕兒”，他認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)幾乎什么都沒做。所有的價(jià)值增值環(huán)節(jié)，例如產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑施工、裝修裝飾、房屋銷售等等，都分別由供應(yīng)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)承擔(dān)了。
房地產(chǎn)企業(yè)也能促進(jìn)社會就業(yè)，改善民眾生活，增加政府稅收。對于記者的這種說法，曹建海反駁說，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的社會就業(yè)，幾乎可以忽略不計(jì)：商品住宅開發(fā)把一片片可以年年種糧種菜的土地變成了不再產(chǎn)出、而產(chǎn)生大量生活污染的住宅群，頂多算功過相抵；稅收勉強(qiáng)稱得上貢獻(xiàn)，可房地產(chǎn)行業(yè)的致富水平與其上繳稅收的水平實(shí)在太不相稱。在“2004年度中國納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜”中，前300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)。同時(shí)，上海、廣州等城市地稅部門公布的企業(yè)欠稅名單上，房地產(chǎn)企業(yè)的欠稅額占了欠稅總額的八成以上。”
“成為中國的房地產(chǎn)老板太幸運(yùn)了，”曹建海說，在超額市場需求的條件下，房地產(chǎn)老板只需要憑借關(guān)系很便宜地就能從土地這個(gè)無窮無盡的寶藏中獲取資源，然后通過房屋建造，輕易地在房屋市場變現(xiàn)、致富。“福布斯排行榜和胡潤排行榜中，超級富豪多出現(xiàn)于房地產(chǎn)行業(yè)就是最有說服力的證明。”
眾所周知，創(chuàng)新理念、資源整合能力是現(xiàn)代中國房地產(chǎn)企業(yè)家的最重要的成功要素。曹建海同意這種看法，可他同時(shí)認(rèn)為，用經(jīng)濟(jì)學(xué)大師熊彼特的企業(yè)家創(chuàng)新的理論來對照，“除了實(shí)行一個(gè)新的組織形式可以沾邊外，其他的都似乎和房地產(chǎn)領(lǐng)域無關(guān)。”
在熊彼特的理論中，創(chuàng)新指的是企業(yè)家對生產(chǎn)要素的新組合，包括：引進(jìn)一種新的產(chǎn)品或提供一種產(chǎn)品的新質(zhì)量；采用一種新的生產(chǎn)方法；開辟一個(gè)新的市場；獲得一種原料或半成品的新的供給來源；實(shí)行一種新的組織形式。
“把這五個(gè)方面和房產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者對照后很有意思，”曹建海說，住宅屬于一個(gè)古老的產(chǎn)品，我們的老祖宗五千年前就知道造房子了；采用新的原料、引進(jìn)新的生產(chǎn)方法似乎屬于設(shè)計(jì)和建筑環(huán)節(jié)的事；“開辟新市場”的創(chuàng)新顯然不能與在我國各地遍地開花的房地產(chǎn)公司群體拉上關(guān)系，“只有前一段時(shí)間有人提出出售月球上的土地，可以算得上是一個(gè)創(chuàng)新。”
話說得有點(diǎn)刻薄，可道理卻甚為明了。
