造好房子不是先進理念

    “立足國內外市場、整合各類核心資源、最大限度地獲取超額利潤。這就是現(xiàn)代中國房地產大亨們最先進的理念。”平和的曹建海說到這里，語氣變得激烈起來，“就是為什么建造好房子成不了先進理念，因為只‘造房子’而不賺錢的窮酸老板只能被人取笑。”

    能量守恒定理，這是顛撲不破的，因此讓地產商興高采烈大賺其錢的項目，消費者同樣喜笑顏開的肯定不多。“有幸住在像任志強、潘石屹、張寶全這些明星房地產大亨開發(fā)的房子里，真正感覺到幸福的業(yè)主會有多少？”

    沒有調查，曹建海的問題就沒有辦法回答。不過，他告訴記者，站在北京國貿大廈寫字樓上，看到對面像白紙盒子一樣的“建外SOHU”，感覺開發(fā)商最大的貢獻就是在這片黃金地段建造了一片墻體薄薄的、用瓦楞紙架起來的臨時用房，然后高喊“漲價了”，最終按遠遠超過其價值的價格賣掉。

    “我可以想象潘石屹先生當時數(shù)錢的得意神情。我還想，這樣的老板算企業(yè)家嗎？他們?yōu)槭裁从心敲炊嗟臅r間在大眾媒體前唾液四濺、指手畫腳，而不是像教科書中的企業(yè)家那樣兢兢業(yè)業(yè)做事情？”

    “兼業(yè)”房產大亨增多的背后

    “值得注意的是，現(xiàn)在開始有更多的房地產老板來自于那些在工業(yè)、商業(yè)領域做大的企業(yè)家，”曹建海說，他們利用和地方政府官員的特殊關系，或者基于外地政府招商引資的渴求，要求地方政府給予一定的可以用于商業(yè)住宅用途的土地，作為滿足地方招商引資政績的條件，從而儲備了數(shù)量可觀的土地。

    曹建海分析說：“對于這些老板而言，搞工業(yè)、商業(yè)掙錢是按萬元計算的，而一旦獲得了重要地塊，財富將以億元為單位迅猛增長，大量的工商業(yè)企業(yè)家因此趨之若鶩。”

    他隨便就舉出了例子。在“郎顧之爭”中慘敗的“冰箱大王”顧雛軍，實際上早就在各個城市儲備了大批土地，“這些土地為顧雛軍帶來了大量的財富升值”。例如，科龍2004年10月以不到5000萬元收購的中山威力的資產中，有一塊土地的價值就超過了3億元；而美菱電器在市中心的地塊，顧雛軍被捕前已經漲價到每畝400萬元，未來出售至少可以賺取6億元的收入。

    曹建海還發(fā)現(xiàn)了一個有意思的現(xiàn)象，那就是翻看最近公布的福布斯和胡潤榜，“專業(yè)”的房地產大亨少了，而“兼業(yè)”的房地產大亨則多了：2005年福布斯和胡潤公布的富豪榜排名前100位的富豪當中，有90%以上的富豪涉足了房地產業(yè)。他們掙錢的速度是驚人的。

    “他們的錢是天上掉下來的嗎？或者是企業(yè)家通過冒險和創(chuàng)新得來的嗎？”曹建海自問自答地說，他們的超額利潤來自于以下三個方面：

    以市場策劃、買托冒頂引導需求等多種手段賣出高房價。“這部分大約占其利潤來源的10%左右，其中合理策劃的部分大約可以占到5%，可以算作是房地產企業(yè)的企業(yè)家貢獻。”

    以鄰為壑、修改建設規(guī)劃。例如可以通過多手段運作將工業(yè)用地改為商業(yè)用地或住宅用地，或者在原有商業(yè)或住宅用地規(guī)劃上增大容積率和建蔽率，這部分帶來的利潤大約可以占到30%左右。

    “其余60%來自于土地的低價買入高價賣出，這是房地產大亨超額利潤的最重要來源。”曹建海分析，從這個意義上而言，中國大部分富豪獲得的利益，其中的一個重要部分是來自于對農民土地和城市居民用地拆遷的價值掠奪，而且是在土地管理法和拆遷法護航下的“制度性掠奪”。

    由此，他得出結論：城市化如果以農民和城市居民的利益損失為代價，這樣的城市化還是不要為好。而要一攬子解決這些問題，關鍵是改革現(xiàn)行的土地制度。“按照能量守恒定理或經濟學的一般均衡原理，既然有人歡喜就會有人愁，有人暴富就必然有人被掠奪，我們是不是更應該關注房地產大亨們金粉世界的背后呢？”