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萬達闖進瓷器鋪 王健林口中的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型還缺些什么?

發(fā)布:2015-6-12 16:46:59  來源: 新華報業(yè)網(wǎng) [字體: ]

  6月10日,大連萬達商業(yè)地產(chǎn)公布前5月業(yè)績,在合同銷售面積同比增速達45.8%的情況下,該公司合同銷售額較去年同期增長了12.7%。而與此同時,萬達商業(yè)來自租賃的收入則保持了三成增長速度,據(jù)披露,來自租賃收入同比增長34%至55.89億元。

  對此,相關(guān)分析人士認為,這應得益于萬達商業(yè)地產(chǎn)龐大城市布局和過往沉淀大量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。不過,萬達未來要實現(xiàn)一萬億資產(chǎn)的規(guī)模,在目前一二線城市布局基本結(jié)束后,其未來的重點就必將是三四線城市。

  所以,資深的商業(yè)地產(chǎn)市場人士就告訴觀點地產(chǎn)新媒體,在未來越來越龐大的三四線擴張沖動驅(qū)動下,萬達今年以來也不再提過往曾引以為豪的“以售養(yǎng)租”商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式,轉(zhuǎn)而開始高調(diào)宣誓將面向輕資產(chǎn)化方向轉(zhuǎn)型。

  于是乎,5月萬達與萬科高調(diào)聯(lián)姻。緊接著6月伊始,就祭出了首個商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌產(chǎn)品——“穩(wěn)賺一號”。

  然而,大象轉(zhuǎn)身或一不小心就進了瓷器鋪。號稱中國商業(yè)地產(chǎn)的航母,萬達雖已吹響了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的號角。不過,在隔壁老王口中的輕資產(chǎn)還缺些什么?

  商業(yè)地產(chǎn)之重

  時間回到萬達商業(yè)地產(chǎn)港股上市那一刻,在歷時多年終于如愿登陸港股之際,王健林其實是被冷冰冰的香港資本市場上了一課。

  去年圣誕節(jié)前夕(12月23日),在一再折價的讓步下,萬達商業(yè)上市首日卻仍然跌破了48港元的發(fā)行價,降低2.6個百分點,收盤于43.8港元。

  而此后一段時間,雖然萬達商業(yè)方面極力推薦,但仍難獲香港市場的歡心。而就在今年三月份的業(yè)績會上,便有到場的萬達高管有些“情緒化”地說:“萬達在內(nèi)地名聲很大,但是香港媒體好像對于萬達不是特別了解。”

  對此,當時就有香港市場分析師告訴觀點地產(chǎn)新媒體,盡管萬達商業(yè)地產(chǎn)過往非常成功的發(fā)展是有賴于其得意的“以售養(yǎng)租”模式。然而,對香港資本市場來說,這一模式看起來卻并不是那么完美。

  據(jù)悉,萬達所謂的“以售養(yǎng)租”模式,就是萬達發(fā)展的城市綜合體中商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設、管理全部由自己完成,萬達通過房地產(chǎn)銷售收入產(chǎn)生的現(xiàn)金流來投資萬達廣場。

  據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體翻閱萬達商業(yè)2014年報發(fā)現(xiàn),該公司的銷售物業(yè)收入比重占到85.1%,投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理收入則只擁有9.6%,另有3.74%是酒店部分。

  而在此前三年,2011年、2012年和2013年,萬達商業(yè)營收分別為508億元、591億元、868億元、1601.5億元,其中八成以上同樣是來自房產(chǎn)開發(fā)和銷售收入,物業(yè)租賃和管理收入極低。

  因此,自萬達商業(yè)港股上市以來,萬達這一另類的商業(yè)地產(chǎn)運營模式就一直面臨著已觸及業(yè)績增長天花板的疑問。有分析人士告訴觀點地產(chǎn)新媒體,過往萬達模式成立的前提就是房地產(chǎn)開發(fā)、銷售業(yè)務能產(chǎn)生巨額現(xiàn)金流,

  但來自萬達商業(yè)上市招股文件就已顯示,在2014年上半年,該公司物業(yè)銷售收入同比已大幅下滑38.6%,為162.93億元,銷售成本卻高達99.28億元。

  彼時,萬達商業(yè)就坦言,萬達商業(yè)此時營收大降的一個原因就是,隨著市場環(huán)境的變化,項目開發(fā)難度大大增加。招股文件顯示該年萬達住宅物業(yè)的銷售建筑面積已由2013年上半年的117.3萬平方米下降至2014年上半年的59.29萬平方米。

  因此,目前從萬達商業(yè)地產(chǎn)最新銷售數(shù)據(jù)來看,今年前五月,在合同銷售面積同比增速已達到了45.8%的情況下,而萬達商業(yè)的合同銷售額僅僅較去年同期增長了12.7%。同時萬達今年也只定下銷售增長5%的低調(diào)目標。

  對此,王健林在近期接受媒體訪問時就表示,躺著都能掙錢的時代已經(jīng)過去。“萬達不能再走靠銷售賺現(xiàn)金流,投資萬達廣場這種重資產(chǎn)的路子。”

 眾籌的資金池

  其實,2015年1月,萬達就已高調(diào)宣布,萬達商業(yè)地產(chǎn)將向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。隨后萬達亦分別與光大控股、嘉實資本、四川信托及快錢簽署協(xié)議,未來將投資240億元,建設約20余座萬達廣場。

  6月7日,萬達首只類REITs互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品終于誕生。據(jù)悉,該產(chǎn)品名為“穩(wěn)賺1號”是萬達廣場首個眾籌項目,其基礎(chǔ)資產(chǎn)是萬達商業(yè)地產(chǎn)2015年新開工,且在2016年開業(yè)的只租不售的國內(nèi)城市商業(yè)廣場項目,項目期限為7年。

  萬達方面對觀點地產(chǎn)新媒體介紹,該款產(chǎn)品認購金額最少為1000元,最高為100萬元,產(chǎn)品預期年化收益率將超過12%。其中收益來自兩部分:租金收益預期年化6%,每年發(fā)放;物業(yè)增值收益預期年化6%,退出時一次性發(fā)放。

  顯然,作為其面向互聯(lián)網(wǎng)金融的首次試水,萬達方面對此頗為重視。萬達指出,此次募集資金直接投向商業(yè)地產(chǎn)建設,“這是萬達向輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型所邁出的第一步,是集團第四次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要里程碑”。

  不過,就此平安好房網(wǎng)首席運營執(zhí)行官莊諾在接受觀點地產(chǎn)新媒體訪問時則認為,萬達“穩(wěn)賺一號”并非標準意義上的眾籌產(chǎn)品,“這個產(chǎn)品實質(zhì)是個債權(quán)融資計劃。”

  莊諾進一步對觀點地產(chǎn)新媒體指出,按照這個項目的詳細介紹,萬達主要是向社會公眾借錢,并向公眾保證有保本的收益,而眾籌項目則是不保證收益、風險更大的投資行為。

  對此,就有業(yè)內(nèi)不愿具名人士指出,前期為了保證收益,回避風險,可能是以債權(quán)為主,可能后期會有更多眾籌形式。

  實際上,為了給眾籌的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型試水保駕護航,王健林還專門講解這一產(chǎn)品。在他看來,這個眾籌產(chǎn)品就是左手投錢給右手,右手分錢再分給左手,“這條路如果走得好,連發(fā)兩期,預計一期50億元,不排除萬達今后就不再和外部投資機構(gòu)合作,只和內(nèi)部的快錢合作”。

  但理想總是很豐滿,所謂“穩(wěn)賺一號”真能穩(wěn)賺?現(xiàn)在市場上也頗有一些質(zhì)疑聲音,有業(yè)內(nèi)人士便表示:“現(xiàn)在關(guān)于房地產(chǎn)這些融資創(chuàng)新很多,如果這個產(chǎn)品收益只能保證12個點,那去投資信托會不會好點?”

  對此,有熟悉萬達的研究人士也指出,就萬達現(xiàn)在推出的“穩(wěn)賺一號”項目來看,作為其互聯(lián)網(wǎng)金融的首發(fā),肯定能到示范效應,因為即便這個眾籌沒有完成,萬達也會想辦法促成這個項目完成。

  莊諾則對觀點地產(chǎn)新媒體謹慎分析稱,參加眾籌的人肯定要考慮項目未來的前景和收益。但鑒于電商的沖擊,實際上目前商辦企業(yè)的投資市場是在走弱的。“商場的投資熱情正在走弱,反而住宅由于有比較穩(wěn)定的收益,更為投資者青睞。”

  三四線與輕資產(chǎn)

  實際上,在王健林果斷宣布大象轉(zhuǎn)身的背后,更有他造一萬億萬達的雄心。但在這一野心下,萬達不能停下快速擴張的步伐。那么,問題來了,萬達還能到哪里去擴張?

  對此,王健林發(fā)現(xiàn)地級城市和重要縣級市存有空白,“在中國很多地級市、人口比較多的縣或鎮(zhèn),不要說現(xiàn)代化購物中心,連個多廳的電影院都沒有,發(fā)展極度不平衡”。

  或許,從萬達商業(yè)的2014年報中亦可知其一葉,截至2014年12月31日,萬達的總土地儲備是7594萬平方米,平均的土地成本僅為1187元/平方米。

  其中,萬達商業(yè)在三線城市的建筑面積和租賃面積占比均最高,分別達到49.2%和48.1%;而二線城市達到40.7%、41.8%;但一線城市占比僅占一成多。

  而今年以來,除了北京豐臺區(qū)四合莊商業(yè)金融地塊外,萬達商業(yè)目前所獲土地大多來自三線城市或二線副中心,如吉林長春、四川成都、福建南平、河南三門峽、福建省三明市等。

  即使已下定決心向三四線擴張,但在王健林看來,這些城市整體并不是好的房地產(chǎn)投資市場。“無論政策再怎么刺激,二三四線城市,特別是三四線城市都不可能有大的變化。因為土地的供應和現(xiàn)在的存量太大。”

  按照王健林自己算的賬,那些地方的房價最多就三四千元,成本就要3500元。未來,萬達商業(yè)發(fā)展或許便將受限于此。數(shù)據(jù)顯示,隨著萬達銷售面積的增多,其平均銷售均價已呈下降趨勢。

  以今年數(shù)據(jù)為例,該公司前五月累計實現(xiàn)合同銷售額合共約為407.14億元,累計同比增長12.7%;但合同銷售面積同比增長45.8%至444.5萬平方米。另外,近年來萬達的銷售毛利也在不斷下降,2012年這一數(shù)據(jù)是50.6%,2013年這便降至40.9%,2014年又微降至40.6%。

  對此,王健林日前接受媒體采訪時就強調(diào)“絕對不能搞房地產(chǎn)銷售模式”。而他開出來的藥方就是改為投資模式可以在三四線城市發(fā)展。在他看來,未來將采取分享模式,萬達不出錢,用別人的錢投資,可以參與分紅,并且每年的分紅足夠保證成本。

  看起來,針對“穩(wěn)賺一號”,萬達寄予萬分期待。萬達稱未來將充分靈活運用社會資金,用更快的速度來完成開業(yè)1000個萬達廣場的目標,并逐步建立起萬達內(nèi)部的輕資產(chǎn)融資管道。

  因此,在分析人士眼中,萬達實際就是利用快錢這一互聯(lián)網(wǎng)金融平臺,在縮小一部權(quán)益的情況下,去吸引更多社會資本投入,以期以比較小的財務杠桿來實現(xiàn)其規(guī)模擴張的目的。

  不過,這位熟悉萬達的分析人士也告訴觀點地產(chǎn)新媒體,單純依賴互聯(lián)網(wǎng)金融的這種眾籌模式,來實現(xiàn)萬達的輕資產(chǎn)并不是那么容易的。“其實有些東西預期很好,但或許很難推動萬達這么龐大的體量。”

  而對于萬達輕資產(chǎn)未來還有哪些可能方向?跟進萬達的市場分析師就認為,國內(nèi)目前對商業(yè)REITs監(jiān)管的逐漸放開或?qū)ζ溆袔椭?ldquo;萬達可能需要把部分持有物業(yè)放入REITs資產(chǎn)包中來運營。”
投資者“風口”說

  6月10日,花旗發(fā)布報告指出,萬達潛在分拆REITs的概念,有助于其估值提高。“投資者對其銷售執(zhí)行力及前景看好,將會支持其股價重估,并預計有一定程度的上升空間。”

  實際上,隨著萬達目前輕資產(chǎn)動作的展開,曾經(jīng)十分平靜的萬達商業(yè)股價終于有了起伏。截止6月10日港股收盤,該公司股價是72.55港元,這已較其招股價漲幅已超過五成。

  對此,嘗到資本市場甜頭的王健林日前接受媒體采訪也表示,上市最大的收獲就是促使我們要盡快實現(xiàn)轉(zhuǎn)型,確定轉(zhuǎn)型后,資本市場也給了萬達一個比較好的估值。

  “研究資本市場的導向,就是說傳統(tǒng)模式一定要堅決拋棄。”王健林總結(jié)后指出,基本就是要做三件事,就是做新的事、做高(高科技)的事、要做網(wǎng)(互聯(lián)網(wǎng))的事”。

  實際上,除了萬達的首個眾籌產(chǎn)品外,當前還為外界關(guān)注的,還有早前宣布的“萬萬合作”。5月15日,萬達與萬科高調(diào)宣布達成戰(zhàn)略合作協(xié)議,據(jù)悉其首次合作已落地成都。

  市場普遍認為,與萬科的合作,可以降低萬達商業(yè)位于二三線城市的庫存。相關(guān)分析師亦指出:“‘輕資產(chǎn)’轉(zhuǎn)型后,長期掣肘萬達商業(yè)擴張速度的資金瓶頸將得以化解,投資者對于這家公司的資產(chǎn)擴張速度也將做重新評估。”

  實際上,“無論萬達走輕資產(chǎn)運營,還是提出互聯(lián)網(wǎng)的概念,這些都是比較討好資本市場偏好的,資本市場也會給予萬達較高的市場估值。”有熟悉港股的分析人士對觀點地產(chǎn)新媒體指出,資本市場會認為,萬達愿意在資本市場有更多動作,通過資本作用來推動公司發(fā)展。

  上述人士分析稱,其實萬達電商也是其輕資產(chǎn)布局的重要一環(huán)。“王健林之所以要建1000個萬達廣場,其目的也正是要為互聯(lián)網(wǎng)平臺落地做準備。”

  據(jù)其分析,現(xiàn)在萬達要建很多萬達廣場,前期投入很大,因此其整體的財務報表可能不是很好看,但是隨著O2O平臺和互聯(lián)網(wǎng)金融的逐漸落地,萬達以后可能通過這些附加值更高的業(yè)務來盈利,而房地產(chǎn)方面的業(yè)務在以后則只是需要保證其基本的現(xiàn)金流。

  不過,直至今天,“飛凡網(wǎng)”始終還未“非凡”,王健林的互聯(lián)網(wǎng)牌子還沒打好。因為就在早前的6月3日,萬達電商CEO董策已于6月3日已正式從萬達電商離職。

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