“萬科將在不影響股東利益、即不虧損的前提下參與建設(shè)保障房，所以‘只賺一塊錢就夠了’。” 日前，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮坦言還沒有找到靠建保障房賺錢的方法，建設(shè)保障房，只是為盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任而做貢獻(xiàn)。
郁亮的話，道出了保障房建設(shè)的一個(gè)尷尬現(xiàn)實(shí)。社會(huì)資本是逐利的，可是面對(duì)保障房不賺錢，未來5年卻將建設(shè)3600萬套，或?qū)⒏淖兾磥硎袌?chǎng)格局的現(xiàn)實(shí)，社會(huì)資本不得不作出痛苦的抉擇。
保障房面臨不賺錢考驗(yàn)
根據(jù)計(jì)劃，今年中國(guó)要建設(shè)1000萬套保障房，2012年再建設(shè)1000萬套，十二五期間要建設(shè)3600萬套保障房。然而，現(xiàn)實(shí)的問題是，如何融到這么多資金?建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥說， 1000萬套保障性住房所需資金約1.3萬億—1.4萬億元人民幣，其中8000多億元將通過社會(huì)投入和被保障對(duì)象等進(jìn)行籌集，剩余的5000多億元?jiǎng)t通過各級(jí)政府來籌集。問題是，政府能拿出這么多錢嗎?社會(huì)機(jī)構(gòu)愿意投入這么多錢嗎?
不賺錢的保障房，有著現(xiàn)實(shí)的例子。2006年，萬科在佛山利用招拍掛獲取的自有土地投資4600萬元打造了萬匯樓項(xiàng)目，向周邊低收入務(wù)工人群、新畢業(yè)大學(xué)生等出租。該項(xiàng)目年收益為150多萬元，年均收益率僅為3.3%，還不夠利息的支出。雖然萬科聲稱，萬匯樓是為探索城市中低收入群體居住解決方案而主動(dòng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任項(xiàng)目，本身并不以盈利為目的�？苫谏鐣�(huì)責(zé)任的考慮而從事的保障房建設(shè)，注定不能成為保障房建設(shè)的主流。有業(yè)內(nèi)人士自曝，一些企業(yè)目前參建保障房可以說是一種各方合力作用之下近乎無奈的選擇。
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)巨變醞釀機(jī)會(huì)
保障房建設(shè)雖然不賺錢，但是在政府積極推進(jìn)之下，像萬科等大型開發(fā)商也敏銳地看到了整個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)醞釀變化背后的機(jī)會(huì)。2010年，商品房的銷量也就只有800多萬套，而2011年，保障房的建設(shè)量就有1000萬套。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(博客)就擔(dān)心，3600萬套保障房的建設(shè)，將會(huì)使市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的局面。
因而，雖現(xiàn)在建設(shè)保障房還沒有好的盈利模式，但不少龍頭開發(fā)商仍然積極參與保障房建設(shè)。廣發(fā)分析師趙強(qiáng)就認(rèn)為，保障房建設(shè)的前期探索，可以為以后進(jìn)入這一塊市場(chǎng)積累經(jīng)驗(yàn)。如果現(xiàn)在不參與進(jìn)來，在保障房大規(guī)模推開之后，必然面臨缺位的尷尬。
另外，吸引社會(huì)資本的還有，保障房利潤(rùn)遠(yuǎn)比不上建商品房動(dòng)輒幾十個(gè)百分點(diǎn)，但運(yùn)營(yíng)、銷售和融資的成本小，沒有政策風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在調(diào)控不斷加碼的大背下，堪稱開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)的“避風(fēng)港”。而且保障房不賺錢，并不是一個(gè)定律。日前，貴州房地產(chǎn)商中天城投稱，保障房建設(shè)項(xiàng)目的收益率可達(dá)8%以上。這無疑對(duì)社會(huì)資本產(chǎn)生了極大誘惑力。
因而，曾被視作利潤(rùn)“雞肋”的保障房逐漸成為開發(fā)商的新選擇，綠地、中海、保利、棲霞建設(shè)都已宣布進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域。
不過從目前來看，這些公司更多地抱著試水的心態(tài)。如果要讓社會(huì)資本大規(guī)模參與到保障房建設(shè)的大潮中，還需要一定的政策優(yōu)惠，加上創(chuàng)新運(yùn)行管理、融資等體制機(jī)制的配合。
萬科認(rèn)為，在現(xiàn)有保障房?jī)?yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，需要破除準(zhǔn)入、運(yùn)行、管理、融資等方面體制、機(jī)制上的障礙，按照政策支持、市場(chǎng)運(yùn)作的原則，探索建立保障性住房金融支持機(jī)制;同時(shí)還要建立財(cái)政長(zhǎng)期投入制度，并積極完善保障性住房運(yùn)營(yíng)管理體制。
如公共租賃住房是未來保障住房的一個(gè)主要發(fā)展方向，但目前還處在起步階段。公共租賃住房需要解決的一個(gè)問題是如何在現(xiàn)有的各種政策優(yōu)惠下，通過合理的機(jī)制設(shè)計(jì)，使公共租賃住房具備市場(chǎng)化運(yùn)作的條件，使更多的社會(huì)資本能夠參與到這個(gè)領(lǐng)域。(本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：?jiǎn)讨?
