短短幾月，房地產(chǎn)行業(yè)冰火兩重天。
“史上最強(qiáng)的宏觀調(diào)控政策”出臺之后，住建部、國土部、央行、銀監(jiān)會等相關(guān)部門也陸續(xù)出臺政策給樓市降溫。如此密集的政策打擊，令不少房地產(chǎn)業(yè)的老江湖也感到空前的茫然。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松用“焦郁碌”三個字來表述房地產(chǎn)業(yè)界當(dāng)前的狀態(tài)—焦慮、憂郁、忙碌。
針對這種狀況，地產(chǎn)業(yè)的大佬們此時該做些什么，才能使企業(yè)健康有序發(fā)展？
廈門大學(xué)管理學(xué)院副院長、知名房地產(chǎn)研究學(xué)者戴亦一教授在接受《經(jīng)理人》專訪時指出：此時企業(yè)家應(yīng)該做好三件事：研判大勢，調(diào)整心態(tài)，修煉內(nèi)功。
平衡心態(tài)
房地產(chǎn)企業(yè)要對未來做出正確的判斷，首先要對房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中的地位做出正確的判斷—未來三五年甚至十?dāng)?shù)年，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中的地位尚無任何一個產(chǎn)業(yè)可以替代。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與否，同時影響著上下游幾十個相關(guān)行業(yè)，還直接影響著地方政府的腰包—土地出讓金，是許多地方政府70%以上的收入來源。
“正確研判市場有助于企業(yè)家平衡心態(tài)。”戴亦一教授說。他認(rèn)為，2009年的天量信貸可能引發(fā)的通脹問題，將成為短期內(nèi)困擾中國經(jīng)濟(jì)的主要問題。因此，接下來一兩個季度宏觀調(diào)控政策的基調(diào)將是防通脹和緊縮信貸。史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，加上越來越緊縮的金融環(huán)境，使房地產(chǎn)價格在未來兩個季度存在很大的下跌風(fēng)險。
“即使不出臺物業(yè)稅，下半年房地產(chǎn)市場仍然面臨空前的壓力，房價會深幅下跌。”戴亦一說，“半年以上的時間，有些地產(chǎn)商可能會沒有收入，地產(chǎn)泡沫會得到很大的緩解，經(jīng)濟(jì)也會被拖累。當(dāng)GDP二次探底，政府必然會再次出臺政策刺激房地產(chǎn)，需求一旦松動，房價可能會出現(xiàn)報復(fù)性反彈。”
“冬泳”健體
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，通過各種方式融資，借助財務(wù)杠桿增加自有資金的回報率是重要的運(yùn)作方式。但是，地產(chǎn)商在借錢搞開發(fā)、利用高杠桿放大自身財富效應(yīng)的同時，無疑放大了企業(yè)運(yùn)營的風(fēng)險。
4月底披露的2010年一季報顯示，多家房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)凈利潤同比增加，現(xiàn)金流卻大幅下降的情況。譬如，深深房A實(shí)現(xiàn)凈利潤546萬元，同比增加540.89%，現(xiàn)金流量凈額卻為-6990萬元，下滑139.36%；中航地產(chǎn)凈利潤536萬元，同比增長193.04%，現(xiàn)金流量凈額為-5.3億元，下滑213.88%。很顯然，現(xiàn)金流量大幅縮減的企業(yè)絕非以上兩家，密集的宏觀調(diào)控和信貸緊縮政策，使那些原本就現(xiàn)金流緊張的企業(yè)雪上加霜。
“這次調(diào)控絕對不是假摔，可能比2008年來得更為猛烈。資金鏈緊張的企業(yè)，當(dāng)前最緊迫的事情，就是籌集資金，準(zhǔn)備過冬。對有些企業(yè)來說，退出競爭會成為他們未來的無奈選擇。”戴亦一說，“這對整個房地產(chǎn)行業(yè)都是個警示。就是要保有安全的現(xiàn)金流，而不是置企業(yè)風(fēng)險于不顧，盲目樂觀，做‘死多頭’，一往無前。在當(dāng)前這種情況下，更要有戰(zhàn)略眼光，不要計較一時得失，能降價就降價，該變現(xiàn)的一定要適時變現(xiàn)。接下來的兩個季度，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈勢必會越來越緊張，解決資金問題是當(dāng)前的首要問題。”
當(dāng)然，地產(chǎn)業(yè)仍然不乏現(xiàn)金流量充裕的企業(yè)—房地產(chǎn)業(yè)的“一哥”萬科地產(chǎn)的現(xiàn)金流量凈額就高達(dá)68億元。2009年市場火爆的時候，行業(yè)梟雄爭相拿地，“地王”頻出，萬科等有豐富經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商卻始終表現(xiàn)得不急不躁，穩(wěn)扎穩(wěn)打。“此次調(diào)控必然會導(dǎo)致一定程度上的行業(yè)洗牌，現(xiàn)金流充裕的企業(yè)因此獲得抄底的機(jī)會。市場二次探底的時候，是他們抄底的最佳時機(jī)，可以兼并收購，也可以增加土地儲備量。他們必然會成為下一輪競爭的優(yōu)勝者。”戴亦一說。
面對可能出現(xiàn)的市場蕭條，戴亦一認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真思考，制定和規(guī)劃未來一年甚至一年半的發(fā)展策略。“不妨做些長遠(yuǎn)的打算，不要只想著過冬，而是要努力冬泳。市場繁榮之時，可能忙著賺錢而忽視了內(nèi)部管理，忽視了對企業(yè)流程的梳理和員工的培訓(xùn)，忽視了對企業(yè)商業(yè)模式的認(rèn)真審視，這個時候，就靜下心來，認(rèn)認(rèn)真真地練內(nèi)功，夯實(shí)企業(yè)未來發(fā)展的基礎(chǔ)。”
反周期運(yùn)作
房價有漲就有跌，這已經(jīng)是被市場，特別是成熟市場多次證明過的鐵律。香港房地產(chǎn)市場8年一個輪回，這樣一個波動極大、風(fēng)險極大的市場，卻鍛造出長江實(shí)業(yè)等多家知名房地產(chǎn)大鱷，任爾東南西北風(fēng)，始終經(jīng)營穩(wěn)健，屹立不倒。
“香港的房地產(chǎn)市場和中國內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)有相當(dāng)?shù)目杀刃裕S多優(yōu)秀香港地產(chǎn)商的成功，很大程度上來自于反周期運(yùn)作。他們的發(fā)展軌跡，也與房地產(chǎn)周期息息相關(guān)。研究表明，最終決定香港地產(chǎn)商行業(yè)地位的，就是其反周期運(yùn)作項(xiàng)目的能力。”戴亦一說。
李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)，就以善于捕捉市場機(jī)會和準(zhǔn)確判斷大勢，并成功地進(jìn)行反周期運(yùn)作而著稱。在房價瘋漲時，不增加土地儲備，而是將土地變成現(xiàn)金；房地產(chǎn)業(yè)的低潮期，則逢低吸納，短期內(nèi)獲取大量低成本的土地儲備，大筆“圈占”稀缺的優(yōu)越地段，始終表現(xiàn)出強(qiáng)勁的競爭力。
著名的新鴻基地產(chǎn)，以“人棄我取”的投資策略，將每次危機(jī)視作趁低吸納土地的良機(jī)，在隨后的地產(chǎn)高潮中獲利。新鴻基還遵循“貨如輪轉(zhuǎn)”的策略，從不計較個別項(xiàng)目的成敗得失，致力于資產(chǎn)負(fù)債平衡，在維持龐大土地儲備的同時，又持有大量現(xiàn)金，因而處于進(jìn)可攻、退可守的主動位置。
“中國的房地產(chǎn)企業(yè)家也要學(xué)李嘉誠—房價高漲時，不要過多囤地，而是要增加現(xiàn)金流；房價低潮時，也不要失望，有企業(yè)被迫賣地時，就把它買下來，把手中充裕的現(xiàn)金流變成豐厚的土地儲備。有了這樣的理念，自然開發(fā)商在消費(fèi)者爭搶房源時，就會自動地去滿足市場的需要，而不是惜售，捂盤；行業(yè)低潮期，也會收獲沉甸甸的果實(shí)。” 戴亦一說，“反周期運(yùn)作，是周期性較強(qiáng)，且不規(guī)范的市場中企業(yè)的生存之道。”
