短短幾月，房地產(chǎn)行業(yè)冰火兩重天。

　　“史上最強(qiáng)的宏觀調(diào)控政策”出臺(tái)之后，住建部、國(guó)土部、央行、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門(mén)也陸續(xù)出臺(tái)政策給樓市降溫。如此密集的政策打擊，令不少房地產(chǎn)業(yè)的老江湖也感到空前的茫然。世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松用“焦郁碌”三個(gè)字來(lái)表述房地產(chǎn)業(yè)界當(dāng)前的狀態(tài)—焦慮、憂(yōu)郁、忙碌。

　　針對(duì)這種狀況，地產(chǎn)業(yè)的大佬們此時(shí)該做些什么，才能使企業(yè)健康有序發(fā)展？

　　廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)、知名房地產(chǎn)研究學(xué)者戴亦一教授在接受《經(jīng)理人》專(zhuān)訪時(shí)指出：此時(shí)企業(yè)家應(yīng)該做好三件事：研判大勢(shì)，調(diào)整心態(tài)，修煉內(nèi)功。

　　平衡心態(tài)

　　房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)未來(lái)做出正確的判斷，首先要對(duì)房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位做出正確的判斷—未來(lái)三五年甚至十?dāng)?shù)年，房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位尚無(wú)任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)可以替代。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與否，同時(shí)影響著上下游幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，還直接影響著地方政府的腰包—土地出讓金，是許多地方政府70%以上的收入來(lái)源。

　　“正確研判市場(chǎng)有助于企業(yè)家平衡心態(tài)。”戴亦一教授說(shuō)。他認(rèn)為，2009年的天量信貸可能引發(fā)的通脹問(wèn)題，將成為短期內(nèi)困擾中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要問(wèn)題。因此，接下來(lái)一兩個(gè)季度宏觀調(diào)控政策的基調(diào)將是防通脹和緊縮信貸。史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，加上越來(lái)越緊縮的金融環(huán)境，使房地產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)兩個(gè)季度存在很大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

　　“即使不出臺(tái)物業(yè)稅，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨空前的壓力，房?jī)r(jià)會(huì)深幅下跌。”戴亦一說(shuō)，“半年以上的時(shí)間，有些地產(chǎn)商可能會(huì)沒(méi)有收入，地產(chǎn)泡沫會(huì)得到很大的緩解，經(jīng)濟(jì)也會(huì)被拖累。當(dāng)GDP二次探底，政府必然會(huì)再次出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)，需求一旦松動(dòng)，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。”

　　“冬泳”健體

　　房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，通過(guò)各種方式融資，借助財(cái)務(wù)杠桿增加自有資金的回報(bào)率是重要的運(yùn)作方式。但是，地產(chǎn)商在借錢(qián)搞開(kāi)發(fā)、利用高杠桿放大自身財(cái)富效應(yīng)的同時(shí)，無(wú)疑放大了企業(yè)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　4月底披露的2010年一季報(bào)顯示，多家房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)凈利潤(rùn)同比增加，現(xiàn)金流卻大幅下降的情況。譬如，深深房A實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)546萬(wàn)元，同比增加540.89%，現(xiàn)金流量?jī)纛~卻為-6990萬(wàn)元，下滑139.36%；中航地產(chǎn)凈利潤(rùn)536萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)193.04%，現(xiàn)金流量?jī)纛~為-5.3億元，下滑213.88%。很顯然，現(xiàn)金流量大幅縮減的企業(yè)絕非以上兩家，密集的宏觀調(diào)控和信貸緊縮政策，使那些原本就現(xiàn)金流緊張的企業(yè)雪上加霜。

　　“這次調(diào)控絕對(duì)不是假摔，可能比2008年來(lái)得更為猛烈。資金鏈緊張的企業(yè)，當(dāng)前最緊迫的事情，就是籌集資金，準(zhǔn)備過(guò)冬。對(duì)有些企業(yè)來(lái)說(shuō)，退出競(jìng)爭(zhēng)會(huì)成為他們未來(lái)的無(wú)奈選擇。”戴亦一說(shuō)，“這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都是個(gè)警示。就是要保有安全的現(xiàn)金流，而不是置企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)于不顧，盲目樂(lè)觀，做‘死多頭’，一往無(wú)前。在當(dāng)前這種情況下，更要有戰(zhàn)略眼光，不要計(jì)較一時(shí)得失，能降價(jià)就降價(jià)，該變現(xiàn)的一定要適時(shí)變現(xiàn)。接下來(lái)的兩個(gè)季度，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈勢(shì)必會(huì)越來(lái)越緊張，解決資金問(wèn)題是當(dāng)前的首要問(wèn)題。”

　　當(dāng)然，地產(chǎn)業(yè)仍然不乏現(xiàn)金流量充裕的企業(yè)—房地產(chǎn)業(yè)的“一哥”萬(wàn)科地產(chǎn)的現(xiàn)金流量?jī)纛~就高達(dá)68億元。2009年市場(chǎng)火爆的時(shí)候，行業(yè)梟雄爭(zhēng)相拿地，“地王”頻出，萬(wàn)科等有豐富經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商卻始終表現(xiàn)得不急不躁，穩(wěn)扎穩(wěn)打。“此次調(diào)控必然會(huì)導(dǎo)致一定程度上的行業(yè)洗牌，現(xiàn)金流充裕的企業(yè)因此獲得抄底的機(jī)會(huì)。市場(chǎng)二次探底的時(shí)候，是他們抄底的最佳時(shí)機(jī)，可以兼并收購(gòu)，也可以增加土地儲(chǔ)備量。他們必然會(huì)成為下一輪競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勝者。”戴亦一說(shuō)。

　　面對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)蕭條，戴亦一認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真思考，制定和規(guī)劃未來(lái)一年甚至一年半的發(fā)展策略。“不妨做些長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算，不要只想著過(guò)冬，而是要努力冬泳。市場(chǎng)繁榮之時(shí)，可能忙著賺錢(qián)而忽視了內(nèi)部管理，忽視了對(duì)企業(yè)流程的梳理和員工的培訓(xùn)，忽視了對(duì)企業(yè)商業(yè)模式的認(rèn)真審視，這個(gè)時(shí)候，就靜下心來(lái)，認(rèn)認(rèn)真真地練內(nèi)功，夯實(shí)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的基礎(chǔ)。”

　　反周期運(yùn)作

　　房?jī)r(jià)有漲就有跌，這已經(jīng)是被市場(chǎng)，特別是成熟市場(chǎng)多次證明過(guò)的鐵律。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)8年一個(gè)輪回，這樣一個(gè)波動(dòng)極大、風(fēng)險(xiǎn)極大的市場(chǎng)，卻鍛造出長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等多家知名房地產(chǎn)大鱷，任爾東南西北風(fēng)，始終經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，屹立不倒。

　　“香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)有相當(dāng)?shù)目杀刃�，許多優(yōu)秀香港地產(chǎn)商的成功，很大程度上來(lái)自于反周期運(yùn)作。他們的發(fā)展軌跡，也與房地產(chǎn)周期息息相關(guān)。研究表明，最終決定香港地產(chǎn)商行業(yè)地位的，就是其反周期運(yùn)作項(xiàng)目的能力。”戴亦一說(shuō)。

　　李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，就以善于捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)和準(zhǔn)確判斷大勢(shì)，并成功地進(jìn)行反周期運(yùn)作而著稱(chēng)。在房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)，不增加土地儲(chǔ)備，而是將土地變成現(xiàn)金；房地產(chǎn)業(yè)的低潮期，則逢低吸納，短期內(nèi)獲取大量低成本的土地儲(chǔ)備，大筆“圈占”稀缺的優(yōu)越地段，始終表現(xiàn)出強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　著名的新鴻基地產(chǎn)，以“人棄我取”的投資策略，將每次危機(jī)視作趁低吸納土地的良機(jī)，在隨后的地產(chǎn)高潮中獲利。新鴻基還遵循“貨如輪轉(zhuǎn)”的策略，從不計(jì)較個(gè)別項(xiàng)目的成敗得失，致力于資產(chǎn)負(fù)債平衡，在維持龐大土地儲(chǔ)備的同時(shí)，又持有大量現(xiàn)金，因而處于進(jìn)可攻、退可守的主動(dòng)位置。

　　“中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)家也要學(xué)李嘉誠(chéng)—房?jī)r(jià)高漲時(shí)，不要過(guò)多囤地，而是要增加現(xiàn)金流；房?jī)r(jià)低潮時(shí)，也不要失望，有企業(yè)被迫賣(mài)地時(shí)，就把它買(mǎi)下來(lái)，把手中充裕的現(xiàn)金流變成豐厚的土地儲(chǔ)備。有了這樣的理念，自然開(kāi)發(fā)商在消費(fèi)者爭(zhēng)搶房源時(shí)，就會(huì)自動(dòng)地去滿(mǎn)足市場(chǎng)的需要，而不是惜售，捂盤(pán)；行業(yè)低潮期，也會(huì)收獲沉甸甸的果實(shí)。” 戴亦一說(shuō)，“反周期運(yùn)作，是周期性較強(qiáng)，且不規(guī)范的市場(chǎng)中企業(yè)的生存之道。”