短短幾月，房地產行業(yè)冰火兩重天。

　　“史上最強的宏觀調控政策”出臺之后，住建部、國土部、央行、銀監(jiān)會等相關部門也陸續(xù)出臺政策給樓市降溫。如此密集的政策打擊，令不少房地產業(yè)的老江湖也感到空前的茫然。世聯(lián)地產董事長陳勁松用“焦郁碌”三個字來表述房地產業(yè)界當前的狀態(tài)—焦慮、憂郁、忙碌。

　　針對這種狀況，地產業(yè)的大佬們此時該做些什么，才能使企業(yè)健康有序發(fā)展？

　　廈門大學管理學院副院長、知名房地產研究學者戴亦一教授在接受《經理人》專訪時指出：此時企業(yè)家應該做好三件事：研判大勢，調整心態(tài)，修煉內功。

　　平衡心態(tài)

　　房地產企業(yè)要對未來做出正確的判斷，首先要對房地產在中國經濟中的地位做出正確的判斷—未來三五年甚至十數(shù)年，房地產在中國經濟中的地位尚無任何一個產業(yè)可以替代。房地產業(yè)的繁榮與否，同時影響著上下游幾十個相關行業(yè)，還直接影響著地方政府的腰包—土地出讓金，是許多地方政府70%以上的收入來源。

　　“正確研判市場有助于企業(yè)家平衡心態(tài)。”戴亦一教授說。他認為，2009年的天量信貸可能引發(fā)的通脹問題，將成為短期內困擾中國經濟的主要問題。因此，接下來一兩個季度宏觀調控政策的基調將是防通脹和緊縮信貸。史上最嚴厲的房地產行業(yè)調控政策，加上越來越緊縮的金融環(huán)境，使房地產價格在未來兩個季度存在很大的下跌風險。

　　“即使不出臺物業(yè)稅，下半年房地產市場仍然面臨空前的壓力，房價會深幅下跌。”戴亦一說，“半年以上的時間，有些地產商可能會沒有收入，地產泡沫會得到很大的緩解，經濟也會被拖累。當GDP二次探底，政府必然會再次出臺政策刺激房地產，需求一旦松動，房價可能會出現(xiàn)報復性反彈。”

　　“冬泳”健體

　　房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，通過各種方式融資，借助財務杠桿增加自有資金的回報率是重要的運作方式。但是，地產商在借錢搞開發(fā)、利用高杠桿放大自身財富效應的同時，無疑放大了企業(yè)運營的風險。

　　4月底披露的2010年一季報顯示，多家房地產企業(yè)出現(xiàn)凈利潤同比增加，現(xiàn)金流卻大幅下降的情況。譬如，深深房A實現(xiàn)凈利潤546萬元，同比增加540.89%，現(xiàn)金流量凈額卻為-6990萬元，下滑139.36%；中航地產凈利潤536萬元，同比增長193.04%，現(xiàn)金流量凈額為-5.3億元，下滑213.88%。很顯然，現(xiàn)金流量大幅縮減的企業(yè)絕非以上兩家，密集的宏觀調控和信貸緊縮政策，使那些原本就現(xiàn)金流緊張的企業(yè)雪上加霜。

　　“這次調控絕對不是假摔，可能比2008年來得更為猛烈。資金鏈緊張的企業(yè)，當前最緊迫的事情，就是籌集資金，準備過冬。對有些企業(yè)來說，退出競爭會成為他們未來的無奈選擇。”戴亦一說，“這對整個房地產行業(yè)都是個警示。就是要保有安全的現(xiàn)金流，而不是置企業(yè)風險于不顧，盲目樂觀，做‘死多頭’，一往無前。在當前這種情況下，更要有戰(zhàn)略眼光，不要計較一時得失，能降價就降價，該變現(xiàn)的一定要適時變現(xiàn)。接下來的兩個季度，房地產企業(yè)的資金鏈勢必會越來越緊張，解決資金問題是當前的首要問題。”

　　當然，地產業(yè)仍然不乏現(xiàn)金流量充裕的企業(yè)—房地產業(yè)的“一哥”萬科地產的現(xiàn)金流量凈額就高達68億元。2009年市場火爆的時候，行業(yè)梟雄爭相拿地，“地王”頻出，萬科等有豐富經驗的開發(fā)商卻始終表現(xiàn)得不急不躁，穩(wěn)扎穩(wěn)打。“此次調控必然會導致一定程度上的行業(yè)洗牌，現(xiàn)金流充裕的企業(yè)因此獲得抄底的機會。市場二次探底的時候，是他們抄底的最佳時機，可以兼并收購，也可以增加土地儲備量。他們必然會成為下一輪競爭的優(yōu)勝者。”戴亦一說。

　　面對可能出現(xiàn)的市場蕭條，戴亦一認為，房地產企業(yè)要認真思考，制定和規(guī)劃未來一年甚至一年半的發(fā)展策略。“不妨做些長遠的打算，不要只想著過冬，而是要努力冬泳。市場繁榮之時，可能忙著賺錢而忽視了內部管理，忽視了對企業(yè)流程的梳理和員工的培訓，忽視了對企業(yè)商業(yè)模式的認真審視，這個時候，就靜下心來，認認真真地練內功，夯實企業(yè)未來發(fā)展的基礎。”

　　反周期運作

　　房價有漲就有跌，這已經是被市場，特別是成熟市場多次證明過的鐵律。香港房地產市場8年一個輪回，這樣一個波動極大、風險極大的市場，卻鍛造出長江實業(yè)等多家知名房地產大鱷，任爾東南西北風，始終經營穩(wěn)健，屹立不倒。

　　“香港的房地產市場和中國內地的房地產行業(yè)有相當?shù)目杀刃�，許多優(yōu)秀香港地產商的成功，很大程度上來自于反周期運作。他們的發(fā)展軌跡，也與房地產周期息息相關。研究表明，最終決定香港地產商行業(yè)地位的，就是其反周期運作項目的能力。”戴亦一說。

　　李嘉誠旗下的長江實業(yè)，就以善于捕捉市場機會和準確判斷大勢，并成功地進行反周期運作而著稱。在房價瘋漲時，不增加土地儲備，而是將土地變成現(xiàn)金；房地產業(yè)的低潮期，則逢低吸納，短期內獲取大量低成本的土地儲備，大筆“圈占”稀缺的優(yōu)越地段，始終表現(xiàn)出強勁的競爭力。

　　著名的新鴻基地產，以“人棄我取”的投資策略，將每次危機視作趁低吸納土地的良機，在隨后的地產高潮中獲利。新鴻基還遵循“貨如輪轉”的策略，從不計較個別項目的成敗得失，致力于資產負債平衡，在維持龐大土地儲備的同時，又持有大量現(xiàn)金，因而處于進可攻、退可守的主動位置。

　　“中國的房地產企業(yè)家也要學李嘉誠—房價高漲時，不要過多囤地，而是要增加現(xiàn)金流；房價低潮時，也不要失望，有企業(yè)被迫賣地時，就把它買下來，把手中充裕的現(xiàn)金流變成豐厚的土地儲備。有了這樣的理念，自然開發(fā)商在消費者爭搶房源時，就會自動地去滿足市場的需要，而不是惜售，捂盤；行業(yè)低潮期，也會收獲沉甸甸的果實。” 戴亦一說，“反周期運作，是周期性較強，且不規(guī)范的市場中企業(yè)的生存之道。”