流程是企業(yè)輸入原料、資金、人員以及信息到輸出能滿足客戶需求的產(chǎn)品和服務(wù)的過程，所以企業(yè)業(yè)務(wù)流程的首要目標是要能產(chǎn)生滿足客戶需求的輸出。那么進行業(yè)務(wù)流程管理首先就是要明確客戶需求，而明確客戶需求的第一步工作則是了解企業(yè)自己的客戶是誰。

　　明確客戶是誰

　　那么存在不明確自己客戶的企業(yè)嗎？大多數(shù)企業(yè)都對企業(yè)自身的客戶有一定的了解，但并不是所有的企業(yè)都對自身的客戶非常了解。要了解自身的客戶是誰，就要確定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定的過程中，通過對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的分析，能明確企業(yè)在資源約束的基礎(chǔ)上，為哪些客戶提供什么產(chǎn)品和服務(wù)，企業(yè)未來要達到什么樣的目標，以及采取哪些措施來保證企業(yè)達到預(yù)定的目標。也就是說，制定了明確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，明確企業(yè)自身的客戶是誰，明確企業(yè)自身的發(fā)展目標，從而才能明確企業(yè)業(yè)務(wù)流程的目標——客戶需求，以及明確業(yè)務(wù)流程管理的重點。

　　針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，某房地產(chǎn)企業(yè)的愿景是成為精通商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商。那么該開發(fā)企業(yè)的客戶可以確定為各類商鋪或最終消費者，而各類商鋪選擇商業(yè)項目的最根本原因還是開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目能夠吸引足夠多的最終消費者，能滿足最終消費者的需求。因此，在該房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程中，除了需要管理好所有類型的開發(fā)商都需要關(guān)注的工程管理流程以外，需要重點關(guān)注對滿足最終消費者需求非常重要的業(yè)務(wù)流程——前期拓展流程體系、設(shè)計流程體系和商業(yè)運營流程體系。

　　因為商業(yè)項目經(jīng)營的好壞與該項目所在地區(qū)的市場成熟度高度相關(guān)，如該地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平的高低、人們的收入水平的高低、可支配收入的高低、消費習慣等都會影響該商業(yè)項目的經(jīng)營狀況，因此在前期拓展流程中要重視對市場條件判斷；同時，商業(yè)項目經(jīng)營的好壞與該項目的所處的具體地址也高度相關(guān)，該商業(yè)項目所處的周邊商圈環(huán)境、交通便利狀況、客流量大小等密切相關(guān)，因此在前期拓展流程中要重視對項目的選址工作；通過對市場成熟度的分析和項目所處的具體環(huán)境的分析，可以對直接與商業(yè)運營狀況相關(guān)的指標——發(fā)展規(guī)模進行分析，通過確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額，從而確定該商業(yè)項目的可發(fā)展規(guī)模。因此，準確確定商業(yè)項目的可發(fā)展規(guī)模是前期拓展流程中一個非常重要的控制環(huán)節(jié)。
本文發(fā)表于博銳|boraid|57

　　房地產(chǎn)流程的設(shè)計環(huán)節(jié)

　　設(shè)計環(huán)節(jié)對于商業(yè)地產(chǎn)也非常重要，首先在方案設(shè)計階段，要確定項目的外部布局、內(nèi)部功能、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。其中，由于商業(yè)項目的內(nèi)部各功能區(qū)布局，電梯、空調(diào)等機電設(shè)備的數(shù)量、位置，內(nèi)部裝修材料的材質(zhì)等將會直接影響該項目是否能滿足消費者的需求，以及滿足商戶的功能需求，從而影響該項目的經(jīng)營效果，因此在設(shè)計階段，開發(fā)商的設(shè)計管理部門要多讓商場運營管理公司以及商業(yè)策劃公司參與，在概念設(shè)計、方案設(shè)計、擴初設(shè)計階段提出基于市場角度的建議。因此，在設(shè)計管理流程中，如何讓商業(yè)運營管理公司、商業(yè)策劃公司等多參與到各設(shè)計環(huán)節(jié)中去，是一個非常重要的控制環(huán)節(jié)。

　　商業(yè)項目建成后，項目取得最終的成功，還需要尋找一個優(yōu)秀的商業(yè)運營管理公司。好的商業(yè)運營公司對招商、融資、工程的進行、商業(yè)項目的日常經(jīng)營狀況以及維持該商業(yè)項目的不斷增值都會產(chǎn)生積極影響。目前國內(nèi)優(yōu)秀的商業(yè)運營公司比較少，多為港臺以及國外等國家和地區(qū)的機構(gòu)，以及從外資企業(yè)中跳槽出來的部分商業(yè)運營管理人員。商業(yè)運營公司應(yīng)該盡早參與到項目的開發(fā)過程中來，在項目剛開始運做時就確定了知名的商業(yè)運營管理公司進行未來項目的管理，那么開發(fā)商在融資時更容易得到投資方的認同，招商工作容易進行，這對于項目的招商、融資都有很大的好處，同時在項目設(shè)計階段也可以對設(shè)計方案提供積極的修改建議。

　　對于將公司戰(zhàn)略定位為提供住宅產(chǎn)品的地產(chǎn)開發(fā)商來說，他們在業(yè)務(wù)流程上控制的重點就和商業(yè)地產(chǎn)有較大的區(qū)別了。如提供中檔住宅的開發(fā)商更關(guān)注的產(chǎn)品研發(fā)以及標準化的流程，這樣可以通過提高產(chǎn)品的一致性來減少開發(fā)成本。因此，進行業(yè)務(wù)流程優(yōu)化、管理必須先明確公司戰(zhàn)略。