我國(guó)城市化進(jìn)程剛剛開(kāi)始，快速城市化進(jìn)程帶來(lái)的巨大住房需求將持續(xù)。在市場(chǎng)需求支撐下，規(guī)范后的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景向好；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房產(chǎn)的調(diào)整將大大提高房地產(chǎn)上市公司的凈資產(chǎn)和當(dāng)期盈利；人民幣升值推動(dòng)地產(chǎn)股行情。
　　
　　市場(chǎng)需求巨大

　　我國(guó)目前處在城市化的中期階段，增量需求和改善性需求數(shù)量非常巨大，而且將持續(xù)至少二十年。我國(guó)城鎮(zhèn)居民居住條件的改善仍然依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，包括土地市場(chǎng)規(guī)范化在內(nèi)的行業(yè)秩序的建立是整個(gè)行業(yè)走向規(guī)范化的基礎(chǔ)。只有在土地市場(chǎng)規(guī)范化的前提下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能逐步規(guī)范、成熟。短期來(lái)看國(guó)家的調(diào)控政策會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)適度降溫，對(duì)新商品房的供應(yīng)也會(huì)起到一定的抑制作用，但在我國(guó)城市化進(jìn)程的強(qiáng)大推動(dòng)下，規(guī)范化后的房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)向好發(fā)展。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，行業(yè)的規(guī)范、成熟有利于行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀公司的發(fā)展，可以促進(jìn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，資金、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備與開(kāi)發(fā)能力相匹配的行業(yè)龍頭公司跨區(qū)域發(fā)展。

　　隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的施行，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了摸索發(fā)展階段后，現(xiàn)在行業(yè)的特征是發(fā)展期和整合期并存，表現(xiàn)為一方面整個(gè)行業(yè)發(fā)展速度仍將保持穩(wěn)定，另一方面行業(yè)內(nèi)公司優(yōu)勝劣汰加劇，龍頭公司受益。

　　新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定會(huì)計(jì)報(bào)表中須單列“投資性房產(chǎn)”項(xiàng)目，處理可以采用成本模式或者公允價(jià)值模式，但以成本模式為主導(dǎo)。如有活躍市場(chǎng)，能確定公允價(jià)值并能可靠計(jì)量，也可采用公允價(jià)值計(jì)量模式，這種模式下不計(jì)提折舊或減值準(zhǔn)備，公允價(jià)值與原賬面值之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益。

　　目前從公布的2006年年報(bào)來(lái)看，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，只有極少數(shù)上市公司選擇公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，涉及金額最大的是中國(guó)銀行，高達(dá)33.18億元。被寄予厚望的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司并沒(méi)有采取公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，這是因?yàn)樾聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)比較嚴(yán)格，因此在新規(guī)則實(shí)施的第一年，大部分公司選擇觀望態(tài)度也在情理之中。

　　眾所周知，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價(jià)值法來(lái)計(jì)量其早些年購(gòu)入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期盈利。

　　對(duì)房地產(chǎn)上市公司擁有投資性房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)重估將大大提升公司價(jià)值。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)行導(dǎo)致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量一個(gè)公司的價(jià)值，這對(duì)行業(yè)構(gòu)成了制度性的長(zhǎng)期利好。

　　人民幣升值推動(dòng)地產(chǎn)股行情

　　從各國(guó)匯率變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系來(lái)看，在本幣升值的情況下，房地產(chǎn)作為一種投資產(chǎn)品，其價(jià)格將持續(xù)上漲。自2005年我國(guó)匯率改革起，截至2007年5月8日，人民幣匯率已經(jīng)累計(jì)升值7.47％，而且這一趨勢(shì)仍將持續(xù)下去。從資本市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，人民幣的每一次升值都會(huì)引發(fā)地產(chǎn)股出現(xiàn)一輪不小的行情。

　　我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，東部、中部、西部經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)水平存在著巨大差異，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上表現(xiàn)為房屋價(jià)格和房屋銷量的差別。我國(guó)東部地區(qū)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，也是城市化程度最高的地區(qū)，尤其是長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海三個(gè)區(qū)域是我國(guó)人口的密集地帶，“新移民人口”一直保持較快的增長(zhǎng)速度。

　　預(yù)計(jì)2007年長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持供需兩旺的局面，奧運(yùn)會(huì)、濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)、世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)等重大機(jī)遇分別為為三個(gè)區(qū)域市場(chǎng)提供了強(qiáng)大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求支撐和吸引資本市場(chǎng)熱點(diǎn)的題材。

　　我們看好重點(diǎn)布局于珠三角、長(zhǎng)三角和京津地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的萬(wàn)科、金地、金融街、棲霞建設(shè)等公司盈利增長(zhǎng)前景。

　　2006年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入793.95億元，同比增長(zhǎng)31.74％，比全國(guó)商品房銷售額16.7%的增速高出一倍，也遠(yuǎn)領(lǐng)先于國(guó)內(nèi)A股上市公司整體25.81%的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增速。實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)90.61億元，同比增長(zhǎng)45.16%。

　　從行業(yè)成長(zhǎng)性角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入連續(xù)多年保持增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)更是穩(wěn)健，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的對(duì)比顯示房地產(chǎn)行業(yè)上市公司在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)盈利能力也穩(wěn)健提升。

　　2006年房地產(chǎn)行業(yè)12家重點(diǎn)上市公司整體平均主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)50.41％，平均主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)率為46.44％，遠(yuǎn)高于全行業(yè)和上市公司的平均水平。其中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率最大的是華僑城，增速達(dá)到172.42％，其次是億城股份，增速為106.73%；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增速最小的是名流置業(yè)，增速為5.99％。主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)率和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率最大的是億城股份，增速分別達(dá)到176.04％和344.10％；凈利潤(rùn)增速最小的是北京城建，增速為-46.30％。

　　從最新公布的2007年一季報(bào)分析，房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)上市公司營(yíng)業(yè)收入和盈利普遍實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。其中最為顯著的有金融街營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)19.49倍，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)30.83倍；億城股份營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)18.27倍，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)5.99倍。

　　行業(yè)重點(diǎn)上市公司盈利狀況分析

　　12家重點(diǎn)公司2006年毛利率相比2005年穩(wěn)步上升了1.4個(gè)百分點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上，2007年一季度又提升了3.7個(gè)百分點(diǎn)，其中萬(wàn)科、金地集團(tuán)、中華企業(yè)、北京城建和華發(fā)股份的毛利率水平保持穩(wěn)定上漲。

　　平均銷售凈利率在2006年出現(xiàn)下滑，這在很大程度上是稅收和利率政策導(dǎo)致的結(jié)果。此種情況是對(duì)公司經(jīng)營(yíng)能力的考驗(yàn)，在2007年一季度銷售凈利率出現(xiàn)上升是一個(gè)好的趨勢(shì)，說(shuō)明重點(diǎn)公司在各自區(qū)域和子行業(yè)類別內(nèi)具有較好的知名度和市場(chǎng)空間，通過(guò)內(nèi)部控制和外部轉(zhuǎn)移能夠消化調(diào)控對(duì)盈利能力的影響。

　　從凈資產(chǎn)收益率分析，12家重點(diǎn)公司的收益率平均值平穩(wěn)保持在較高水平，這其中，2006年萬(wàn)科和棲霞建設(shè)都進(jìn)行了非公開(kāi)發(fā)行股票增加了凈資產(chǎn)值。

　　存貨周轉(zhuǎn)率數(shù)值偏低，但這是由于房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特殊性造成，與房地產(chǎn)行業(yè)上市公司整體0.39的存貨周轉(zhuǎn)率相比，可以看出12家重點(diǎn)公司的存貨周轉(zhuǎn)率處在良好水平，而且同比明顯加快。平均應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在剔除掉棲霞建設(shè)的異常值外，平均值保持在高速運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。12家重點(diǎn)公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率小幅增加，與行業(yè)整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.33相比略好于行業(yè)平均值，基本處在正常范圍之內(nèi)。在行業(yè)調(diào)控的背景下，作為行業(yè)中優(yōu)秀的上市公司，依靠品牌、質(zhì)量和客戶服務(wù)加快銷售，提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是每一個(gè)公司抓住行業(yè)整合機(jī)遇所必需的。

　　近兩年12家重點(diǎn)公司的流動(dòng)比率略有提高，速動(dòng)比率基本保持平穩(wěn)，均好于行業(yè)平均水平。其中，華發(fā)股份、億城股份和北京城建的資產(chǎn)負(fù)債率較高，其他公司基本保持在行業(yè)公認(rèn)的65％左右正常水平。三項(xiàng)指標(biāo)綜合分析，償債能力最好的是陸家嘴和名流置業(yè)，考慮到華發(fā)股份的速動(dòng)比率達(dá)到1.01，其較高的資產(chǎn)負(fù)債率短期內(nèi)并無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。

　　按5月8日收盤價(jià)計(jì)算，12家公司2007年的動(dòng)態(tài)市盈率為36.93倍，2008年動(dòng)態(tài)市盈率為25.57倍；如果剔除掉市盈率較高的北京城建，則11家公司2007年動(dòng)態(tài)市盈率為31.39倍，2008年動(dòng)態(tài)市盈率為23.02倍。